多城取消地价上限后 市场热度如何？
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多城取消地价上限后 市场热度如何？
2023-12-14 19:13:00
12月12日，郑州恢复价高者得后的首场土拍结果显示，5宗地块底价成交，2宗地块溢价成交，1宗地块流拍，总成交金额约44.09亿元。同日，杭州取消地价上限后的首场土拍结果显示，5宗地块溢价成交，4宗地块底价成交，1宗流拍，最高溢价率达38.32%，共计成交金额约133.88亿元。而在此之前，成都、南昌、厦门、合肥、济南、南京等城市也都进行了土地规则调整后的首场土拍。
多城恢复价高者得、取消地价上限后，市场热度如何？在业内人士看来，接近年底，企业拿地更为谨慎，土地市场热度持续分化，核心区域优质地块仍保持高热，而非热点区域的土拍市场进一步冰封。
土地市场热度持续分化
12月12日，郑州迎来新一轮土拍。出让结果显示，8宗涉宅地块中，5宗地块底价成交，2宗地块溢价成交，1宗地块流拍，总成交金额约44.09亿元，最高溢价率为15%。
值得注意的是，这是郑州调整土拍规则、恢复价高者得后的首场土拍，8宗地块中有7宗均未设置最高限价。
同日，杭州举行了取消地价上限后的首场土拍，共推出10宗地块，其中5宗溢价成交，4宗底价成交，1宗流拍，最终收金133.88亿元。这些宅地中，最高溢价率达38.32%，但平均溢价率仅为10.5%。
总体来看，郑州和杭州都是不同区域、不同地块分化明显，核心区域优质地块引来房企争抢，非热点区域的土地拍卖则非常平淡，仅能以底价出让或由本地国资兜底，甚至有地块流拍。
今年9月底，自然资源部曾下发重磅文件，建议各省市下属部门取消土地拍卖中的地价限制，这意味着许多城市实施已久的“土地限价”规则将被打破，土地市场重回“价高者得”。
根据中指研究院监测数据，全国22个实行集中供地的城市中，已有广州、成都、合肥、济南、重庆、厦门、长沙、南京、福州、武汉、苏州、青岛、无锡、天津、长春、杭州、沈阳、郑州等城市取消了土地限价。
10月以来，多个城市进行了地价最高限制取消后的首次土拍。从具体城市土拍情况来看，济南、合肥、成都等城市拍出溢价率超30%地块，南京、无锡等不少城市的大部分地块仍以底价成交。
10月30日，济南迎来取消地价上限后的首次土拍，共出让11宗土地，最终4宗地块溢价成交，7宗地块底价成交。其中，有两宗地块竞价轮次均超过230轮，溢价率均超50%。
11月2日，合肥调整土拍规则后首次挂牌出让5宗地块，除1宗安置房用地底价成交以及1宗租赁住房用地微溢价成交外，其他3宗地块均溢价成交，其中有两宗地块溢价率分别达到44.89%、33.95%。
11月15日，成都回归自由竞价后首轮土拍结果显示，7宗土地迎来27家房企参拍，成交总面积合计306亩，总成交金额约57亿元，平均溢价率为6.9%，热门宗地竞价46轮，溢价率30%。
不过，11月14日南昌举行取消地价上限的首次土地出让，反响一般。此次南昌出让6宗涉宅用地，总成交金额10.81亿元，其中高新区地块以7%的溢价率成交，青云谱、东湖区各有1宗地块底价成交，剩余3宗地块流拍。
南京土拍热度也一般。11月25日，南京举行取消土地限价后的首场土拍，9宗涉宅地块全部以底价成交，总成交价55.07亿元。
土拍市场未来走势如何？
据克而瑞统计，11月土地市场的整体溢价率为3.7%，为2023年以来第二低点。此外，根据中指研究院数据，今年1~11月，全国300城住宅用地推出、成交同比分别下降21.5%、28%，供需两端皆呈弱势。
中指研究院分析师孟新增认为，短期来看，当前全国土拍情绪仍较低迷，取消地价上限，让地价回归市场，一定程度上有利于提振土地市场情绪，尤其是热点城市及核心片区，优质地块溢价率或突破之前上限，有利于进一步稳定房价预期，但对多数城市及非核心区域带动效果或有限。
在同策研究院研究总监宋红卫看来，9月份，新政频出后，部分城市可能有一个小阶段的集中释放，10月份之后又回归常态。这个背景下，土拍市场也不会迎来很大的改观。此外，四季度也是一个特殊的时间节点。“年底了，工程款要结了，到期的债务要还了，要给员工发工资、发年终奖了，这是房企集中支付的一个时间点，且四季度历来都是房企销售的节点，在拿地方面则是淡季。所以在这种情形下，进一步凸显了土拍市场的清淡。”
对于土拍市场走势，中指研究院土地市场研究负责人张凯预计，进入12月份，各城市加快供应，但土拍热度或将进一步下降。主要在于年底拿地无法开盘，房企参与土拍意愿不足，需要优质地块激发土拍热情。同时，地方政府倾向于将优质地块留到2024年上半年供应，届时房企资金相对充足，且全国性房企为区域间竞争投资额度，出价意愿更强。
“2024年上半年核心城市优质地块仍将受到房企追捧，全年土拍热度取决于房地产市场企稳程度。”张凯表示，今年前10个月，核心城市因摇号政策，导致部分头部房企货值补充不足，由于房地产市场尚未筑底，预计2024年土地市场总量将进一步缩减，同时城市间、板块间分化将进一步加剧。
（文章来源：大河财立方）
多城恢复价高者得、取消地价上限后，市场热度如何？在业内人士看来，接近年底，企业拿地更为谨慎，土地市场热度持续分化，核心区域优质地块仍保持高热，而非热点区域的土拍市场进一步冰封。
土地市场热度持续分化
12月12日，郑州迎来新一轮土拍。出让结果显示，8宗涉宅地块中，5宗地块底价成交，2宗地块溢价成交，1宗地块流拍，总成交金额约44.09亿元，最高溢价率为15%。
值得注意的是，这是郑州调整土拍规则、恢复价高者得后的首场土拍，8宗地块中有7宗均未设置最高限价。
同日，杭州举行了取消地价上限后的首场土拍，共推出10宗地块，其中5宗溢价成交，4宗底价成交，1宗流拍，最终收金133.88亿元。这些宅地中，最高溢价率达38.32%，但平均溢价率仅为10.5%。
总体来看，郑州和杭州都是不同区域、不同地块分化明显，核心区域优质地块引来房企争抢，非热点区域的土地拍卖则非常平淡，仅能以底价出让或由本地国资兜底，甚至有地块流拍。
今年9月底，自然资源部曾下发重磅文件，建议各省市下属部门取消土地拍卖中的地价限制，这意味着许多城市实施已久的“土地限价”规则将被打破，土地市场重回“价高者得”。
根据中指研究院监测数据，全国22个实行集中供地的城市中，已有广州、成都、合肥、济南、重庆、厦门、长沙、南京、福州、武汉、苏州、青岛、无锡、天津、长春、杭州、沈阳、郑州等城市取消了土地限价。
10月以来，多个城市进行了地价最高限制取消后的首次土拍。从具体城市土拍情况来看，济南、合肥、成都等城市拍出溢价率超30%地块，南京、无锡等不少城市的大部分地块仍以底价成交。
10月30日，济南迎来取消地价上限后的首次土拍，共出让11宗土地，最终4宗地块溢价成交，7宗地块底价成交。其中，有两宗地块竞价轮次均超过230轮，溢价率均超50%。
11月2日，合肥调整土拍规则后首次挂牌出让5宗地块，除1宗安置房用地底价成交以及1宗租赁住房用地微溢价成交外，其他3宗地块均溢价成交，其中有两宗地块溢价率分别达到44.89%、33.95%。
11月15日，成都回归自由竞价后首轮土拍结果显示，7宗土地迎来27家房企参拍，成交总面积合计306亩，总成交金额约57亿元，平均溢价率为6.9%，热门宗地竞价46轮，溢价率30%。
不过，11月14日南昌举行取消地价上限的首次土地出让，反响一般。此次南昌出让6宗涉宅用地，总成交金额10.81亿元，其中高新区地块以7%的溢价率成交，青云谱、东湖区各有1宗地块底价成交，剩余3宗地块流拍。
南京土拍热度也一般。11月25日，南京举行取消土地限价后的首场土拍，9宗涉宅地块全部以底价成交，总成交价55.07亿元。
土拍市场未来走势如何？
据克而瑞统计，11月土地市场的整体溢价率为3.7%，为2023年以来第二低点。此外，根据中指研究院数据，今年1~11月，全国300城住宅用地推出、成交同比分别下降21.5%、28%，供需两端皆呈弱势。
中指研究院分析师孟新增认为，短期来看，当前全国土拍情绪仍较低迷，取消地价上限，让地价回归市场，一定程度上有利于提振土地市场情绪，尤其是热点城市及核心片区，优质地块溢价率或突破之前上限，有利于进一步稳定房价预期，但对多数城市及非核心区域带动效果或有限。
在同策研究院研究总监宋红卫看来，9月份，新政频出后，部分城市可能有一个小阶段的集中释放，10月份之后又回归常态。这个背景下，土拍市场也不会迎来很大的改观。此外，四季度也是一个特殊的时间节点。“年底了，工程款要结了，到期的债务要还了，要给员工发工资、发年终奖了，这是房企集中支付的一个时间点，且四季度历来都是房企销售的节点，在拿地方面则是淡季。所以在这种情形下，进一步凸显了土拍市场的清淡。”
对于土拍市场走势，中指研究院土地市场研究负责人张凯预计，进入12月份，各城市加快供应，但土拍热度或将进一步下降。主要在于年底拿地无法开盘，房企参与土拍意愿不足，需要优质地块激发土拍热情。同时，地方政府倾向于将优质地块留到2024年上半年供应，届时房企资金相对充足，且全国性房企为区域间竞争投资额度，出价意愿更强。
“2024年上半年核心城市优质地块仍将受到房企追捧，全年土拍热度取决于房地产市场企稳程度。”张凯表示，今年前10个月，核心城市因摇号政策，导致部分头部房企货值补充不足，由于房地产市场尚未筑底，预计2024年土地市场总量将进一步缩减，同时城市间、板块间分化将进一步加剧。
（文章来源：大河财立方）
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